民事判决书
（2021）湘07民终977号
上诉人（原审被告）：湖南友邻物业管理有限公司（原名常德友邻福吉物业管理有限公司），住所湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处长胜社区379号紫云天国际大厦28楼2801房。
法定代表人：杜逍泽，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：熊畅，湖南怀治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雅诺，湖南怀治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓梦秋，女，1990年8月22日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
被上诉人（原审被告）：湖南百隆房地产开发有限公司，住所湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区三再宿舍4幢301号（武陵大道华达巷）。
法定代表人：李圣文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨其炎，湖南宏声律师事务所律师。
上诉人湖南友邻物业管理有限公司（以下简称友邻物业公司）因与被上诉人邓梦秋、湖南百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
友邻物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由邓梦秋、百隆公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，一审所述“小区多人因外墙下水道返水”一事并未提及案件各方当事人有提交任何相关证据，且无各方当事人对于该项事实进行认可的记载予以佐证，是否非因业主个人原因导致亦或其他原因均应当经由专业鉴定机构现场鉴定分析之后得出；一审判决将工程造价鉴定与财产损失鉴定混同，忽略涉案房屋实际受损情况进行损失金额认定，邓梦秋提交的《工程咨询报价报告书》系对房屋整体装饰拆除及重装进行的综合价格评估，而非就此次返水事故所产生损失的金额鉴定，属于事实认定错误；2.一审判决适用法律错误，责任区分不明，划分明显不当，应当根据当事人各自所负担权责情况明确赔偿责任主体，而后进行具体的责任划分及金额确定。
邓梦秋辩称，对一审判决予以认可，对友邻物业公司的上诉不予认可；友邻物业公司对下水道返水的事实是认可的，并出具了《情况说明》，在对损失进行鉴定时也全程在场；友邻物业公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
百隆公司辩称，本案是侵权纠纷，应该要查清事实，没有证据证明水从哪里来的、水进入房间的原因，在原因未查清的情况下认定百隆公司是侵权人，没有法律依据，请求发回重审。
邓梦秋向一审法院起诉请求：1.请求判令友邻物业公司、百隆公司共同向邓梦秋赔偿厨房下水道返水至室内产生的财产损失158 597.47元及鉴定费5000元；2.请求判令友邻物业公司、百隆公司向邓梦秋支付房屋租金损失22 700元；3.请求判令友邻物业公司、百隆公司向邓梦秋赔偿因邓梦秋不能向案外人履行合同所支出的违约金30 000元；4.请求判令友邻物业公司、百隆公司承担律师费、保全费、诉讼费。
一审法院认定事实：2017年5月22日，邓梦秋与百隆公司签订了《常德市商品房买卖合同》，邓梦秋购买了百隆公司开发的高尚名门小区13号楼1楼103号房屋。邓梦秋于2019年装修并入住。友邻物业公司系高尚名门小区的物业公司。
2020年3月7日，邓梦秋发现家中进水，遂通知友邻物业公司处理。后友邻物业公司出具情况说明：“13栋103于2020年1月27日，因下水管道反水造成家中进水……特此说明”。
邓梦秋委托湖南远诚工程咨询有限公司对案涉房屋内装饰拆除及重装工程进行工程造价鉴定，鉴定结论为本次高尚名门13#103房屋内装饰拆除及重装工程进行工程的鉴定金额为158 597.47元。邓梦秋花费鉴定费5000元。
认定上述案件事实有《常德市商品房买卖合同》、不动产登记权属证明、情况说明、工程造价咨询报告书、收据以及当事人的陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
关于损害发生的原因。本案中，案涉房屋进水系外墙下水管道返水所致。根据庭审查明的情况，案涉房屋所在的小区有多人因外墙下水管道返水而家中进水，结合友邻物业公司的说明，可以排除业主使用不当的可能性，故外墙主管道返水因系外墙下水管道存在问题所致。
关于损失的赔偿主体。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：…（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年…”，百隆公司作为案涉房屋的开发商，在保修期内案涉房屋因外墙下水管道存在问题导致下水管道返水，从而使案涉房屋进水造成损害，应当对邓梦秋的损失承担赔偿责任。下水主管道属于共用设施设备， 友邻物业公司作为案涉房屋所在小区的物业公司，不仅有事后疏通的义务，还负有对共用下水管道维修、养护、管理和运行服务的义务。友邻物业公司虽然提交了《化粪池清理及地下排污管道疏通承包合同》，但该合同签订于2020年10月1日，不能证明损害发生前友邻物业公司进行了日常维护和清理。友邻物业公司提供的高尚名门服务处化粪池清理记录表未有其他相应证据佐证，本院不予采信。故友邻物业公司作为小区物业服务提供者未充分尽到维修管理等义务，存在一定过错，应对邓梦秋因此遭受的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条的规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”，百隆公司与友邻物业公司均存在过错，双方未能举证各自责任大小，应当平均承担赔偿责任。
关于邓梦秋的损失数额。经湖南远诚工程咨询有限公司对案涉房屋内装饰拆除及重装工程进行工程造价鉴定金额为158 597.47元，花费鉴定费5000元，予以确认。关于邓梦秋主张的房屋租金损失22 700元，虽然邓梦秋提供的租赁合同、收条显示的承租方为周红，并非当事人邓梦秋，但考虑邓梦秋房屋进水被淹泡，邓梦秋确实需要对案涉房屋进行修复装修而在外租房，故酌定邓梦秋房屋租金损失9000元。关于邓梦秋主张的不能向案外人履行合同所支出的违约金30 000元，不属于本起事故导致的直接损失，不予支持。综上，邓梦秋因此次事故造成的损失为172 597.47元，由百隆公司与友邻物业公司平均承担赔偿责任。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决：一、湖南百隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿邓梦秋各项损失86 298.74元；二、常德友邻福吉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿邓梦秋各项损失86 298.74元；三、驳回邓梦秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2272元（已减半收取），由湖南百隆房地产开发有限公司负担1136元、常德友邻福吉物业管理有限公司负担1136元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，百隆公司开发的高尚名门小区13号楼于2017年1月6日竣工验收。还查明，常德友邻福吉物业管理有限公司于2021年4月7日变更企业名称为湖南友邻物业管理有限公司，法定代表人由郭超凡变更为杜逍泽。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.邓梦秋的房屋损害发生的原因如何认定；2.邓梦秋的损失金额如何认定，责任由谁承担。
本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。
关于焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，当事人对邓梦秋房屋进水的事实无异议，结合友邻物业公司出具的《情况说明》，能够排除邓梦秋使用不当导致其家中进水，下水管道返水的原因应归因于外墙下水管道存在问题。友邻物业公司上诉称邓梦秋房屋进水的原因没有查清楚，与其出具的《情况说明》的内容相悖，且未提交相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。
关于焦点2，经查，邓梦秋在房屋受损后，委托了湖南远诚工程咨询有限公司对案涉房屋内装饰拆除及重装工程进行工程造价鉴定，友邻物业公司对湖南远诚工程咨询有限公司出具的鉴定结论的真实性无异议，对关联性有异议，百隆公司对鉴定结论持异议，但两公司均未向法院申请重新进行鉴定，故湖南远诚工程咨询有限公司出具的鉴定结论可以作为本案的定案依据，对鉴定金额为158 597.47元，鉴定费为5000元的事实，本院予以确认。一审法院考虑到邓梦秋房屋进水被淹泡，邓梦秋确实需要对案涉房屋进行修复装修而在外租房，酌定邓梦秋房屋租金损失9000元，进而认定邓梦秋的损失金额为172 597.47元（158 597.47元＋5000元＋9000元），并无不当。
下水主管道属于共用设施设备，友邻物业公司作为案涉房屋所在小区的物业公司，不仅有事后疏通的义务，还负有对共用下水管道维修、养护、管理和运行服务的义务。友邻物业公司作为小区物业服务提供者未充分尽到维修管理等义务，存在过错，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”，友邻物业公司应对邓梦秋因此遭受的损失承担赔偿责任。《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：…（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年…”，本案中，百隆公司开发的高尚名门小区13号楼于2017年1月6日竣工验收，邓梦秋房屋进水系下水管道返水，发生于2020年3月7日，已经过了最低保修期限，百隆公司无须对邓梦秋的损失承担侵权责任。但一审判决百隆公司承担赔偿责任后，百隆公司未提起上诉，视为其对自身权利的处分。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。故本院就一审法院对百隆公司的判决内容予以维持。
综上所述，友邻物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在认定事实及适用法律上均有瑕疵，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2272元，由湖南友邻物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 梅 安
审 判 员 李 浚
审 判 员 詹 险 峰
二O二一年七月六日
法官助理 于 琇
书 记 员 黄 宇 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。