湖南省常德市中级人民法院

民事判决书

(2021)湘07民终387号

上诉人(原审原告)：常德家生活物业管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道汇金社区皂果路君华御庭小区2栋2楼。

法定代表人：何马龙，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张卫华，男，该公司项目经理。

被上诉人(原审被告)：王丽芳，女，1990年7月3日出生，汉族，居民，现住湖南省常德市武陵区。

上诉人常德家生活物业管理有限公司(以下简称家生活物业公司)因与被上诉人王丽芳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

家生活物业公司上诉请求：1.依法改判王丽芳承担逾期缴纳物业费的违约金3085元；2.本案诉讼费由王丽芳承担。事实与理由：家生活物业公司为案涉小区提供物业服务，认真履行职责，王丽芳享受物业服务却不缴纳物业费。小区所聘人员工资均由家生活物业公司垫付，一审判决认定家生活物业公司未全面履行合同约定的义务，存在对公共卫生、公用设施等管理不善的违约行为与事实不符。王丽芳微信截图所反映的墙面脱灰，垃圾未清理，过道堵塞的情况家生活物业公司均予以及时处理，并未影响小区的安宁和谐。家生活物业公司全面履行了自己的职责，没有违反双方签订的物业服务协议，王丽芳未缴纳物业费，应根据物业合合同的约定，承担累计欠缴物业费的违约金3085元。

王丽芳辩称：对家生活物业公司不予认可，该公司提供的物业服务不符合合同约定。

家生活物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令王丽芳支付家生活物业公司物业服务费6648元、逾期违约金3085元。

一审法院认定事实如下：2018年3月7日，家生活物业公司(甲方)与王丽芳(乙方)签订了《君华·御庭前期物业管理服务协议》，协议期限：本协议自2018年3月7日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止。合同约定：高层电梯房物业服务费收费标准为每月每平方1.8元，在上年度的12月25日前预交，逾期交纳按照日万分之五交纳违约金。甲方负责公共环境卫生，包括小区内道路、广场等公共场所和房屋公用部位的清扫保洁、垃圾的收集和清运；甲、乙双方不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能。协议履行过程中，王丽芳自入住后未交纳物业服务费，拖欠物业费6648元(120.93㎡×1.8元/㎡/月×30.5月)。

另查明，家生活物业公司存在对公共卫生管理不力，共用设施设备未修复的行为。

一审法院认为，家生活物业公司与王丽芳签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律强制性的规定，应认定合同合法有效，双方均应按合同履行。王丽芳系该小区业主，应当依据服务协议的约定交纳物业服务费，庭审中王丽芳对收费标准及房屋面积表示认同，故本院对家生活物业要求王丽芳支付物业管理费6648元的诉讼请求予以支持。关于违约金，因家生活物业公司未全面履行合同约定的义务，存在对公共卫生、共用设施等管理不善的违约行为，家生活物业与王丽芳都有违反合同的行为，应当各自承担相应的违约责任。故对家生活物业公司要求王丽芳支付违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、王丽芳于本判决生效之日起七日内向常德家生活物业管理有限公司支付物业管理费6648元；二、驳回常德家生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由常德家生活物业管理有限公司负担8元，王丽芳负担17元。

二审期间，王丽芳提交了如下证据：证据1、小区环境照片、业主群聊天记录、车位收费等照片一组，拟证明家生活物业公司不作为，服务不到位，家生活物业公司达不到三级资质的标准；证据2、购房合同一份，拟证明购房合同中约定的物业公司与入场的物业公司不符，对家生活物业公司不予认可。

经质证，家生活物业公司认为证据1中小区环境照片系个别现象，墙面脱灰是冬天正常现象，家生活物业公司每天及时进行清理，对绿化有改善，对楼道卫生等都及时处理，且照片仅代表某一个点的状态不代表整个面，物业工作一直在不断整改中；对业主聊天记录中载明的小区遭受偷盗的情况，认为该种情况系社会现象，不代表家生活物业公司没有巡查，且物业公司对空置房进行经常性的查勘管理，后期对该种情况会进行处理；对车位收费的问题，家生活物业公司认为其与部分业主商讨了两次，外围停车属于商业范围，还在商讨过程中；对证据2的真实性无异议，但家生活物业公司与王丽芳另行签订了物业服务协议，故家生活物业公司在该小区提供物业服务有合法依据。本院认为，证据1中小区环境照片只能反映某一刻的情况，而物业服务是一个整体性、长期性的服务，不能因为某一刻的问题而认定物业服务不符合合同约定，微信聊天记录及家生活物业公司当庭的陈述证明家生活物业公司在履行安保职责的过程中存在失职的现象，车位收费的情况无法证明家生活物业公司提供服务不符合合同约定。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

另查明，家生活物业公司与王丽芳于2018年3月7日签订了《君华·御庭前期物业管理服务协议》。

本院认为，本案的争议焦点为：王丽芳是否应当承担逾期缴纳物业费的违约金3085元。

家生活物业公司与王丽芳签订的《君华·御庭前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行约定的义务。在合同履行期间，家生活物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，因此，根据合同的约定和法律的规定，王丽芳作为业主，在接受和享受了家生活物业公司提供的服务后，理应负有按照合同约定向家生活物业公司及时履行缴纳物业服务费的义务。家生活物业公司上诉提出王丽芳应承担逾期缴纳物业费的违约金3085元，综合考虑家生活物业公司提供服务的情况，认定物业服务确有瑕疵，故不宜认定王丽芳未按约缴纳物业费系无故违约，一审法院综合考量案件情况未支持家生活物业公司要求支付违约金的请求并无不当。

综上所述，家生活物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费 50元，由常德家生活物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审  判  长    肖 丕 国

审  判  员    樊    英

审  判  员    刘 爱 华

二O二一年三月二十五日

法官助理    钟    玲

书  记  员    黄 宇 洁

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。