湖南省常德市中级人民法院

民事判决书

(2021)湘07民终326号

上诉人(原审被告)：蒋宗志，男，1987年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。

被上诉人(原审原告)：常德市鼎城万顺物业有限公司，住所地常德市武陵区南坪岗乡东风社区皂果北路荷塘月色小区。

法定代表人：夏旖郧，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄明，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：王思睿，湖南半毫米律师事务所执业律师。

上诉人蒋宗志因与被上诉人常德市鼎城万顺物业有限公司(以下简称万顺物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

蒋宗志上诉请求：1.万顺物业公司就2014年12月至2017年1月共12次动用维修基金一事给予解释；2.判决万顺物业公司对违规使用的维修基金金额予以退还，并承担相关法律责任；3.万顺物业公司立即撤离鸿运名苑小区。事实与理由：1.万顺物业公司伪造业委会、业主签字动用维修基金，相关政府部分对此存在严重失职、失察、违规审批，鸿运名苑小区已另行聘请常德友邻福吉物业公司提供物业服务，但该小区车库仍由万顺物业公司相关人员管理收费，万顺物业公司应立即撤离该小区。

万顺物业公司辩称：1.蒋宗志的上诉请求与本案并无并联，应予驳回；2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持；3.万顺物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，应当予以支持。

万顺物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决蒋宗志支付拖欠的物业服务费5759元及违约金1728元，共计7487元(欠费总金额从2016年8月25日至2020年8月25日)；2、蒋宗志承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2011年8月19日，蒋宗志购买了由湖南宏祥房地产开发有限公司开发的鸿运名苑1幢4层402号房屋，建筑面积92.29平方米。2012年8月26日，蒋宗志与万顺物业公司签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：由万顺物业公司提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、专人清扫，保持共有部位的卫生、维护小区正常秩序、交通秩序与车辆停放服从物业房屋部门划定的位置停放、维持小区的正常出入秩序、保持共有部位的卫生、绿化按规划部门要求执行、24小时保安值班等；交纳费用的时间为以年交纳，标准为住宅按建筑面积每月每平方米以物价部门审批文本为准；物业管理服务费用标准按相关部门文件调整；每次交纳费用时间以初始交纳费用起止日期为准；蒋宗志违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，万顺物业公司有权要求蒋宗志补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金等。因蒋宗志自2016年8月25日起未交纳物业费，万顺物业公司向蒋宗志张贴《物业服务费催缴通知》，主要内容为“您系鸿运名苑小区1-402号商品房业主，自2016年8月25日至2020年8月25日，您尚有5759元物业服务费未缴纳......”。蒋宗志一直未予交纳。

一审法院认为，万顺物业公司与蒋宗志签订的《前期物业服务管理协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，予以确认。双方均应依约全面履行约定的义务，根据双方签订的物业协议，物业公司的职责范围是：房屋建筑共用部位和共用设施的运行、维修等以及负责公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理和维护公共秩序等。蒋宗志系鸿运名苑小区的业主，万顺物业公司依约向该小区提供了物业服务，蒋宗志应缴纳物业服务费用。对于万顺物业公司主张违约金的诉讼请求，虽在双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定了违约金条款，但物业服务合同系双务合同，双方在履行合同过程中均存在违约情形，万顺物业公司作为物业服务机构提供的物业服务存在瑕疵，应按合同约定尽职履职，故对此诉讼请求，不予支持。判决：一、蒋宗志于本判决生效后五日内向常德市鼎城万顺物业有限公司支付自2016年8月起至2020年8月止的物业管理费5759元；二、驳回常德市鼎城万顺物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费 25元，由蒋宗志负担。

二审期间，蒋宗志提交了常德市房管局备案使用鸿运名苑小区维修基金资料表，拟证明该资料表上的签字并非业主本人签字，该小区90%的业主对上述签名并不知情，该小区没有业主委员会，万顺物业公司伪造公章。

经质证，万顺物业公司对该份证据的真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可，认为动用维修基金与本案缺乏关联性。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，蒋宗志提出的关于维修基金的异议与本案无关，不予采信。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：蒋宗志是否应当向万顺物业公司支付物业服务费5759元。

万顺物业公司与蒋宗志签订的《前期物业服务管理协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应依约全面履行约定的义务。在合同履行期间, 万顺物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，因此，根据合同的约定和法律的规定，蒋宗志作为业主，在接受和享受了万顺物业公司提供的服务后，理应负有按照合同约定向万顺物业公司及时履行缴纳物业服务费的义务。蒋宗志上诉提出万顺物业公司违规动用维修基金的主张与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，故其提出的上诉理由与本案无关，本院不予采纳。

综上所述，蒋宗志的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费 25元，由蒋宗志负担。

本判决为终审判决。

审  判  长    肖 丕 国

审  判  员    樊    英

审  判  员    刘 宇 学

二O二一年三月二十五日

法官助理    钟    玲

书  记  员    黄 宇 洁

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。